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开始：市值风浪

实践领会，逻辑回转。

作家 | 木盒

剪辑 | 小白

2013-2018年国内坟场炒作升温，一线城市坟场单价大量超10万元/㎡，远超同地段房价，重复福寿园（1448.HK）高毛利与稀缺性，眩惑各路资金纷繁布局，被称为“殡葬界茅台”。

2023年仍有券商高喊坟场钞票现值为301亿港币，合计2023年1月16日总市值156亿远远低估了。

（某券商研报）

但过后解释这个不雅点被打脸了，福寿园2024年岁迹大幅下滑，2025年耗费了2.61亿。

（财务数据：wind）

公司市值也从最高187亿跌到59亿，股价回落至10年前的低点。

（截止2026年2月4日股价走势图）

如果翔实分析公司的营业模式，就会发现，殡仪办事，实践上是地产业务。

营业模式实践上是地产

如果看福寿园的营业收入组成，从类别号字来看，似乎是一家办事公司，其中墓园办事占了80%的收入，其次是殡仪安排办事。

（营业收入组成）

墓园办事和殡仪安排办事具体内容为：

（1）墓园办事聚焦“购墓-安葬-祭扫-售后”的全周期实体墓位与园区干系办事，中枢是为死人提供安息空间并保险弥远顾惜；（2）殡仪安排办事聚焦“临终-殡殓-告别-火葬-落葬”的治丧全经过，中枢是让死人体面告别、家属释怀高效办丧。

（殡仪办事内容，西南证券研报）

如果更翔实地拆分墓园办事收入来看，主如若墓穴销售办事占主导，其他墓园办事（墓园谋略、防碍、陵寝顾惜等）收入比例很少。

（2023年和2024年墓园办事收入组成，2024年年报）

墓穴销售办事的收入也占了营业总收入的绝大比例，2024年墓穴销售收入为15.35亿，占当期收入的比例为74%。

（数据开始：市值风浪整理）

是以说福寿园的营业模式实践上是地产，如果对比福寿园与万科等地产公司的股价走势图，拟合度短长常之高。

截止最新财报（2025年半年报），福寿园正在运营的墓园和殡仪体式位于寰宇十七个省的主要城市、直辖市和自治区的政策要塞，其中上海地区收入2024年之前基本占了一半，2025年上半年下降到了40%。

（2025年半年报）

公司获取墓园用地的表情主要有四种：

（1）早期通过地皮出让的表情拿地，和房地产企业不异，资本也很低，比如福寿园早年上海拿地资本只好190元/㎡，但此表情因审批趋严，该阶梯占比渐渐裁减；（2）同行并购，2014-2022年累计23次干系并购，金额20.6亿元，收购同行墓园或方式股权，快速获取存量坟场资源；（3）联结共建，与场地政府、同行联结新建墓园，整合两边资源终端区域布局；（4）通过注资等表情获取墓园方式股权。

（网罗公开信息）

投资逻辑发生变化

以往福寿园股价受热捧的原因，被合计有刚性投资逻辑。

需求端有三个要素：

（1）火葬率随国度政策鼓舞执续高涨，需追究的是，福寿园的收入是确立在火葬基础上；

（数据开始：西南证券）

（2）“老有所终，逝有所安”文化影响，丧葬开销占比拟高，2020年有一个数据，中国平均丧葬用度约为3.7万元，占年收入比例为5.4%，位列世界第二；

（3）老龄化的布景，权衡改日厌世东谈主口执续增多。

供给端有两个要素：

（1）供给稀缺：在耕地和环保，政府严控义冢用地，DragonGame是以公司也只可靠赓续并购获取地皮资源。

（2）从公司个股的角度，A股无纯殡葬方向，港股福寿园成为独一稀缺方向，又是行业龙头，模式还是复制到其他场地，领有的墓园数目远远甩开竞争敌手，契合股金设立需乞降炒作需求。

确认西南证券研报线路数据，2021年福寿园的市占率为0.83%，而竞争敌手福成股份和中国万桐园的市占率别离只好0.05%和0.02%。

（而已开始：西南证券研报）

从上头分析的逻辑框架，果然很像茅台的投资逻辑，有喝酒的文化、有稀缺性以及带来的金融属性（炒作），连毛利率皆很像——福寿园2021年的毛利率竟然高达92.4%！

但是，福寿园仅仅看似茅台但实践上是地产的模式，最终泄露。

就跟房地产“房住不炒”不异，传统“囤地抬价”模式难执续，自2024年10月起，寰宇殡葬行业加强公益属性监管，民政部等部门屡次标准高价墓，2025年新殡葬解决条例落地，适度民办殡葬机构膨胀。

比如上海地区领先执行墓穴价钱与面积双控：单穴价钱从约38.88万元下调至26.88万元，面积适度在0.66时时米以下。

2025年上半年福寿园上海地区墓园收入径直从前年的5.26亿下降到2.41亿，同比骤降54.2%，其他地区收入也大多下滑显贵，径直负担举座事迹。

除政策原因以外，重复刻下国内经济环境承压，有用需求增长能源不足，客户对高价墓穴的购买意愿削弱（莫得之前的耗尽升级逻辑），可能还有一个原因，房地产不景气有些空置屋子也不错放灵牌四肢替代品。

这些要素的共同影响，体面前2025年上半年的数据上为：

（1）方针性坟场数目销售数目减少451座，同比减少6.7%；

（2）平均销售单价减少5.7万元/座，同比减少47.5%。

2024年的坟场价钱还有12万元/座，2025年上半年变成了6.4万元。

（数据开始：市值风浪整理）

这是公司事迹出现耗费的主要原因，另外再加上税务资本的增多、以及夙昔并购的一些墓园方式不足预期，对干系的商誉和其他钞票（比如不动产及开荒、无形钞票、墓园钞票）作念了减值，这一举措也对过往的他乡复制膨胀模式造成了冲击与逻辑改良。

纪念与预测

福寿园营业模式实践上是地产模式，此前四肢“殡葬界茅台”被炒作，但这两年受到的逻辑回转是价钱不休、耗尽升级转为严慎、他乡复制模式行欠亨。

公司也意志到营业模式的残障，积极思从传统殡葬办事提供商转型为殡葬及生命科技办事提供商，即从赚地皮资源与加价的钱转向数据与办事，赚数字内容、AI交互、生前公约的钱，但风浪君合计见效并不大。

但举座上来看，福寿园有些积极要素还在，比如文化刚性和老龄化需求等，最关键的是，公司并莫得相称高的杠杆，2025年中公司账上有16.49亿现款，借款很少，欠债率不高，这是和地产企业最大的不同。

此外，也曾廉价拿的坟场价值还在，后续粗略仍存在一些积极的改善要素。

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